【近畿財務局】森友学園への売却を審議 ★

(2015年02月10日)

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第123回国有財産近畿地方審議会において、
本件土地を小学校敷地として森友学園に貸付け
及び売払いを行うことを審議。

→大阪府から小学校設置の正式認可を得られることを条件として
貸付け及び売払いを行うことは適当であるとする答申を
近畿地方審議会から受ける。

http://www.jbaudit.go.jp/pr/kensa/result/29/pdf/291122_zenbun_1.pdf
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【立川管財部次長】

管財部次長の立川でございます。

それでは、諮問事項
「豊中市に所在する普通財産を
小学校敷地として
学校法人森友学園に貸付け
及び売払いを行うことについて」
説明させていただきます。

http://kinki.mof.go.jp/content/000115032.pdf
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--土地や買い手についての説明

対象財産は、
豊中市野田町1501番に所在する
数量8，770㎡の土地でございまして、
国土交通省が所管しております
自動車安全特別会計（空港整備勘定）の
普通財産となります。

大阪航空局より財務局へ
処分依頼がなされているものでございます。

平成25年6月から3カ月間、
本財産に対する公的な利用要望を確認するための
公募を実施 したところ、
学校法人森友学園から
取得要望が出されたものでございます。

国有地の処分に当 たっては
売払いを原則としておりますが、
本件は小学校新設であるため、
校舎建設等に一時的 に多額の資金を必要とすることに加え、
資金の借入れにも制限があることから、
学校経営が安 定し
内部留保が積み上がるまでの間は、
土地購入ではなく
借地によりたいとの要望があったも のです。

これを受けまして、今回、
学校法人森友学園に対しまして、
10年間の事業用定期借 地による
時価貸付及び売買予約による
時価売払をしようとするものでございます。

位置図でございます。

今回ご審議いただきます対象財産は、
ご覧のように
画面中央の赤色で表示された位置に所在いたします。

豊中市の中西部に位置し、
阪急宝塚線庄内駅の北西方
約800mに所在しております。

東側は
南北の幹線道路である
幅員約16mの
市道穂積菰江線 が通っております。

すぐ北側には名神高速道路が通っており、
豊中インターチェンジが南西の 方角
約1，200mの位置にございます。

次に、現況図でございます。

対象財産の周辺は、
東側に野田中央公園が整備されているほか、
中高層の共同住宅、一般住宅等が建ち並んでおり、
周辺には保育所、幼稚園、小・中学校、
大 学が存在する文教エリアとなっております。

続きまして、航空写真でございます。

対象財産の周辺一帯は、
都市計画法上用途地域は第一 種住居地域となり、
建ぺい率は60％、
容積率は200％となっております。

続きまして、対象財産の沿革について
ご説明いたします。

対象財産は大阪国際空港周辺にお ける
航空機騒音対策の一環として、
昭和49年度から平成元年度にかけまして、
航空機騒音防止法第9条に基づき、
建物等を移転補償し買収した土地になります。

空港整備特別会計、
現在 は自動車安全特別会計でございますが、
同会計の行政財産として管理しておりましたが、
昭和 62年の航空機騒音防止法改正により
騒音区域が縮小されたことから、
行政財産として保有を 継続する必要性が乏しくなり、
平成5年1月に用途廃止され
普通財産となったものでございま す。

その後、平成17年でございますが、
豊中市が施行した野田地区土地区画整理事業により、
野田地区に散在していた移転補償跡地は
2箇所に集約換地されたものでございます。

そのうち 1カ所が本地ということでございます。

次に、学校法人森友学園の
概要についてご説明いたします。

昭和46年3月18日に設立さ れた学校法人で、
大阪市淀川区塚本に所在しております。

籠池理事長のほか、理事は5名、
平 成26年3月末現在で、
純資産は4億2，000万円となっております。

現在、大阪市淀川区 内で
塚本幼稚園を運営しております。

塚本幼稚園について簡単に説明いたします。

昭和25年4月1日に森友寛氏により創立され、
昭和28年8月25日に大阪府の認可を受けております。

昭和46年に学校法人森友学園の設 立に伴い、
私立学校法人初の幼稚園となっております。

なお、平成26年7月末現在で
園児数は196名となっております。

次に、大阪府私立学校審議会についてご説明いたします。

大阪府私立学校審議会は、
私立学 校法第9条に基づき設置が義務付けられているもので、
私立学校の設置・廃止・設置者の変更 等、
法に定める事項について知事の諮問に応じて審議するほか、
私立学校に関する重要事項に ついて
建議する諮問機関となります。

本件のように私立学校新設の際は、
当審議会に付議され、
その答申を受けて認可の可否について
判断されることになります。

学校法人森友学園の小学校新設におきましては、
平成26年10月31日に認可申請書を提 出、
同年12月18日の審議会において
その認可について審議されましたが、
継続審議となり ました。

継続審議とされた理由は、
小学校建設計画の明細や生徒数確保の見込み等について、
根拠資料の追加を求められたためでございます。

これらの資料が提出された後、
改めて平成 27年1月27日に
臨時で審議会が開催され、
認可適当の答申がなされております。

答申には条件が付いており、
「小学校建設に係る工事請負契約の締結状況、
寄附金の受入れ状 況、
詳細なカリキュラム
及び入学志願者の出願状況等、
開校に向けた進捗状況を
次回以降の私 学審議会の定例会において
報告すること。」とされております。

条件が設けられた理由について は、
今後資材費の高騰が予想される中、
当初見込んだ建設費で抑えられるのか、
建設費の大半 を寄附金で賄おうとすることに対し、
計画どおり寄附が集まるのかなどについて、
引き続き注 視していくという趣旨と聞いております。

極端な議論といたしましては、寄附金が集まらず
校 舎建設に着工できないなどの場合が想定されますが、
事業用定期借地契約において、
期日まで に指定用途に供することとしておりますので、
万が一、そのような事態が生じたときには、
契 約を解除し、
更地返還させる契約条項を盛り込んでおります。

続きまして、対象財産の利用用途でございます。

小学校敷地となります。

対象財産北側部分に延床約4，500㎡、
鉄骨造2階建の校舎
及び延床約1，100㎡の体育館、
南側に 約5，000㎡の運動場が
整備される計画となっております。

平成28年4月の開校初年度は
1年生80名、2年生50名の
計130名の児童を受入れ、
最終的には6学年おのおの2クラス
計12クラス480名の受入れ
となる見込みでございます。

次に本件事案の処理方法
及び処理区分についてご説明いたします。

時価貸付については、
借 地借家法第23条に基づく
10年間の事業用定期借地契約となります。

時価売払については、 貸付契約と同時に
売買予約契約を締結いたします。

事業用定期借地契約期間である10年以内 に、
学校法人森友学園から
売買を成立させる要件となる
予約完結権が行使されることにより
貸 付契約は合意解除により終了し、
売買契約が成立することとなります。

契約方式は随意契約となります。

随意契約の根拠は、
会計法第29条の3第5項
及び予算決 算及び会計令第99条第21号になります。

森友学園は、私立学校法第3条に規定する学校法 人であり、
利用用途は、学校教育法第1条に規定する
「小学校施設及びその敷地」に該当して おり、
先ほどの会計法等法令の規定により、
随意契約が可能となっております。

用途指定につきましては、
時価貸付時の指定用途は小学校敷地、
指定期日は開校が平成28 年4月1日ですので、
その前日である平成28年3月31日とし、
指定期間は貸付を行っている期間中となります。

なお、売払いの際にも一定の期間、
その用途に供することを義務付けるために、
売買契約締結から10年間の用途指定
及び買戻特約を付すこととなります。

処理スキームでございます。

まず、事業用定期借地契約と
売買予約契約を同時に締結いたします。

森友学園は、貸付契約後8年を目途に
本地を購入する予定としておりますが、
事業用定 期借地契約の最短期間は
借地借家法により10年間と定められておりますので、
貸付期間を 10年間とする
事業用定期借地契約を締結します。

この貸付期間中に、毎期、
学校法人の決算 書等から経営状況を把握し、
売買代金の積み立て状況の説明を求めるとともに、
当局から相続 税路線価に基づいた評価額などを示し、
購入可能な時期について協議をすることとしています。

今後の処理スケジュールでございます。

本審議会にて、
処理適当との答申が得られましたら、
本年2月中に
学校法人森友学園と
事業用定期借地契約
及び売買予約契約を締結することとして おります。

校舎等建設工事につきましては、
3月に着工し、
平成28年3月に完成する見込み です。

開校は4月の予定としております。

なお、貸付契約後8年を目途として、
平成35年3月までに
対象財産を購入する見込みです。

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--続いて審議の模様

【中野会長】

はい。今、今回の諮問関係の内容について
説明がございましたけども、
今までとちょっと違った形のものでありますけれども、
ご質問、ご意見はございませんでしょうか。

【藪野委員】

1点、いいですか。

【中野会長】

はい、どうぞ。

【藪野委員】

売買予約契約を
予め結んでおかれるということだったのですが、
価格ですね。

通常は、価格をフィックスして、
予約完結権を行使したときに、それで売買が成立するという
ことになるかと思うのですが、今回違いますね。

先ほど
その年度ごとに相続税路線価格を示して協議するという
お話もありましたけれども、 価格の設定は
どのようにされているんですか。

【立川管財部次長】

これは一般的に
不動産鑑定士に
評価をお願いして
それを使うと。

それを
買い受けが可能となった時期に
タイムリーに鑑定評価に出しまして、
その有効期限内に買っていただくという形で
やらせていただこうと思っています。

ですから、売買予約契約書には
時価で買いましょうと、
借地権も見ませんというふうなことを
特約で盛り込んでいるところでございます。

【藪野委員】

借地権を見ないのは
当然だと言えば当然ですよね。

これで借地権があって
価格が安くなるということになったら
不合理ですね。

もともと直ちに売買契約すべきところを
猶予してある、先延ばししてある
ということですからね。

【立川管財部次長】

はい。

【藪野委員】

なるほど。私は結構です。

(中略)

【中野会長】

これは前の騒音量の問題から
空港整備特会で購入した土地ですよね。

航空局のほうで。そうですね。

【奥田空港部長】

はい。

(中略)

【平井委員】

今回の件は、当審議会よりも
むしろ私学審で議論があり、
たぶんその議論の決着が着いたから
今回の審議会に持ち込まれたのだと思います。

その上でまず、この少子化の中で、
「私立の小学校を作るので
その運営主体に土地を売却する」ということですが、
私学の小学校経営というのは
本当に大丈夫なのでしょうか。

それから、10年間まず借地として貸して、
その後に時価で売るとのことですが、
今後10年間の地価の推移がどうなるか、
また、今後10年で
私立の小学校の経営環境というのは
それほど改善しないと思われますが、
いざ、売却する段になって、地価が上がっていて、
買い手が「その価格では買えません」と言い出すリスクはないのでしょうか。

【立川管財部次長】

リスクはあるといいますか、
一般的に同様の事案全てに
当てはまることだと思うのですけれども、
リスクは一定程度あるのだというふうに思っています。

地価の動向も
実際10年先、8年先というものを見通すのは
困難でございますけれども、
8年後に必ずお買い上げいただくために、
定例的に財務内容、決算書とか
そういった財務関係書類を提出いただいて
経営状況といいますか、お金の具合といいますか、
内部留保の積み上がり方をチェックさせていただくと
いうふうなことを考えておるところでございます。

それでも、なお買えませんとか、
もうちょっと待ってほしいだとか、
そういったことが生じ ましたら、
そのときはこういった小学校経営という
非常に公共性の高い事業でもございますし、
実際に児童さんなんかもいらっしゃるということであれば、
「明日で期限切れです。はい、さようなら。」というわけにも
恐らくいかないと思いますので、
そこは国にとって
著しく不利が生じないようなことであるとか、
どれほど延期すればいいのかとか、
そういったことを精査いたし まして、
必要に応じて
こういった地方審にも
また付議をさせていただいた上で、
例えば契約を更新するとか、売買を延期するとか
そういったことを検討していくことを想定しています。

【角野委員】

今の件の確認ですけども、
だいたい学校法人の背景というのは
普通の企業会計とは全然違っていまして、
かなりリスクヘッジがかかっているということは
理解しているのです。

それでも、今のお話で
10年の期限で、
10年経ったときに売買契約が結べない、
恐ら く在学生の利益のためには
引き続き、その定借期間を延長せざるを得ないと
いうことが見えていると思うのですけどね。

その上で、なおかつさらに経営が行き詰まったときには、
想定されるのはまず募集停止にして、
その上で現在そのときに
在学中の児童が卒業するまでは面倒見ますと。

そのお金はちゃんと内部留保させられているはずなのですよね。

ということで、そこまでの安全は
きっと私学審議会でチェックされているとは思いますが、
その上で10年経って定借延長します。

しかし、さらに経営が改善される見込みがなくて
募集 停止になりましたというような最悪の際には、
こういう土地は定借の期間をあるところで打ち切って
国に戻すというような流れになるのでしょうか。

【立川管財部次長】

そうですね。

事業用定期借地契約の中に、
我々、先ほども説明しましたが、
用途指定制度を
特約として盛り込んでおりまして、
まず入り口では
きちんと期日までに
小学校が
実際にできるかどうかというところでまず、
もしできなければ事業予定者とはいえ、
その時点でできないのであれば
もう打ち切りますよと。

土地を更地にして返してくださいよと
いうことを義務付けています。

実際に何年か経営されて、例えば
10年後立ち行かなくなったということでもしあれば、
そこはやはり契約解除というものは
当然行われるべきでありますので、
そこは小学校敷地、小学校施設と
及びその敷地ということで
借りていただいている中で、
そういったものに供せなくなったと
いうふうなことであれば、
やはりそれは
特約違反ということでございますので、
契約解除をすると、
その方向で交渉するというようなことで、
そういった担保はとっていくと
いうことでございます。

そういった契約解除するまでにも
法律上至らないような場合でも、
10年後には確定的に戻ってくるということで、
一応最大の担保はそこだというふうに
考えておるわけですけれども、
そういった事態にできるだけならないように、
平素からちゃんと
グリップしていこうとは思っていますけど。

【角野委員】

今おっしゃったのは、10年後には
確実に戻ってくるとは言えないのですよね。

【立川管財部次長】

事業用定期借地は
確定的に返還を求めることができるのだと思います。

先ほど、平井委員のほうの説明で申し上げたとおり、
やはり何らかの事情で、
不可抗力的なものも含めて
ちょっと更新してあげないといけないという事態も
想定しているということです。

【角野委員】

一般に学校法人の場合は
在学生の利益、権利を
最大限に保証しますから。

だから、途中で閉鎖ということは
ちょっとあり得ないと思います。

覚悟はされておいたほうがいいかなと思います。

【立川管財部次長】

そこは、万が一そういうことになった場合でも、
私どもとしては生徒さんの利益を勘案しつつ、
契約は契約として
適切に対処していく必要があると思っています。

【中野会長】

これは皆さん
大体似たような印象を持っていらっしゃるのが、
今、平井委員 がおっしゃったことです。

私学審議会が一応継続審議にして、
それで1月に附帯条件をたくさ んつけているというのだから、
本来、学校を作るということと
土地を処分することは別なのですが、
私もこの学校を知りませんけれども、
いわゆる基本財産というものが小さくて学校を作る、
それでスケジュール表の中で来年の4月に
もう開校になっているのですね。

まず、建てるだけでも1年間で建てられるのか
という問題がありますが、
募集を始めるということになっているわけですね。

小学校開校をね。

だから、スケジュール的に
ものすごく短い。

私は私学審議会の委員じゃないのですけど、
非常に附帯条件、それから寄附金で建物を作ると。

これだけでも10数億はかかるはずですよね。

この延坪数から言うと。

だから、そういう意味では、
おっしゃったように、継続ができるのかと。

寄附金でやるからいいんだということになるでしょうし、
それから学校法人法では基本的には
所有するという前提になっていますよね。

学校法人は、こういう借地をするときですが、
こういう国有地の場合は認められるかもしれませんが、
一般的には駄目で、非常に異例な形だなという
感じの印象を持っています。

ですから、貸付けを10年間やって、
10年後に買ってもらうという形なので、
ちょっと今までの案件と随分、
性格を異にするような案件のように私は思っています。

今井委員、何かございませんか。

【今井委員】

先ほどから出ているご意見のとおり、
そういうふうに考えますけれども、
私 学審でどのくらい短期間の間に認可されるのかというのが、
まずかなり条件が付いているのは 少し気になるところではあります。

【立川管財部次長】

私学審の附帯条件、あくまでといいますか、
答申は認可適当ということで、
いずれ要件が整えば認可をするというふうなことで
答申がなされておりまして、
それをより現実的なものにするために、
森友学園に対して一定のことをしなさいと、
それを私学審の ほうでグリップするので
定例的に報告をしなさいと、
進行管理をするというふうなことで、
認可に向けての条件でございますので、
この条件を淡々と履行していけば
学校もできますし寄附も来るでしょうしと。

工事契約なども今、
収支計算に盛り込んでいる請負代金の金額で
やっていくんだということを、
一つ一つつぶしていくということの趣旨を踏まえて、
こういった附帯 条件ということとされておりますので、
我々もそういった条件が履行された上で
認可を得られることを前提として処理を今、
進めていこうというふうに考えておりまして、
こういった形で諮問させていただいているところなのでございますけれども、
今の段階でそういったことが
確定的にできないというふうなことでもあれば、
そもそもこうやって諮問すらしませんし、
こう いった申請自体もあり得ないと思うのですけれども、
一応こういったことをきちんと履行することということで
先方から申請を受けて、
進めるということでやってきておりますので、
ここはスタートするべきなのだろうというふうに
考えているところでございます。

【中野会長】

角委員、どうぞ。

【角委員】

恐らく手持ち資金だけでは
工事費は当然ないわけでしょうから、
しかるべき金 融機関と事業計画を説明されて
融資が受けられるということでもって、
当然この私学審に申請 されていると思いますので、
その事前調査をされて、
その事前調査のときには恐らく入学金で あるとか、
年間の授業料であるとか、
関学に私どもの宝塚ファミリーランドの跡地に
小学校を建てていただくときは、
大体一人100万円ですね。

同志社なんかだともう少し高くて
110 万以上とっておられますかね。

ですから、ここが幾らで
事業計画を出されているか分かりませ んけれども、
恐らくこの寄附金というのは
今まで学校をやっておられたのなら
卒業生がかなり 寄附をされるということはあるでしょうけど、
幼稚園をされていますが、幼稚園を卒業しただ けで
小学校に寄附されるかとなると、ちょっと考えにくいので。

当然、入学されるたびに寄附 金というのは
入学生からはとれますよね。

ですから、そういうことなのか、
また別途の何かス ポンサー的な方がおられて
寄附の手当てが付いているのかよく分かりませんが、
その銀行の名 前は分かりませんが、
少なくとも銀行がこの事業計画を聞いて
融資をするということが決まったんで
私学審が通っていると思いますので、
私はそんなに事業性についてリスクはないのかなということと、
それと企業で平たく言えば遊んでいる土地ですから、
定借で家賃が入ってくれ ば、
その分、当然メリットはあるわけですし、
よく分かりませんけれども、
このあたりでどのあたりまで
マーケットリサーチされたか分かりませんけれども、
そこそこのこういう学校ができるのだったら
入れたいという方がおられたから前に進んでいるんだと思うし、
私はそこまで ご心配なさる必要ないのかなと
いう気はいたしますけどね。

土地は当然残っていますから。

【中野会長】

そうですね。

今、角委員がおっしゃったように、
いわゆる学校法人として
継 続して成立していけるのかというのが、
私学審議会の中で検討して
チェックしているということでございますから、
言葉が悪いのですけれども、
それを売却するほうは信用するしかないという形だと思いますね。

ただ、問題は借地という形で
1学校法人に対して国有財産を出すというケースは、
そうたくさんはないはずでありますので、
その点でちょっと課題があるのかなという感じは、
私、個人的には、そう思いますが。

【角委員】

おっしゃるとおりで、基本的に
学校は自ら土地を保有しておらないと駄目だと いうのは、
もうはっきりしているわけですね。

ですから、甲南大学に
西宮で出ていただいたときは
定借50年を言ったのだけど駄目で、
普通に借地契約になったのですかね。

ですから、未来永劫、
阪急は甲南大学に土地を貸し続けますと、
うちからは切れないということで
借地でいきましたけれども、
基本的には土地を買ってもらうというのが前提ですから。

【小池管財部長】

寄附については、
2億8，700万円集めるというのが
学園の計画なのですけれども、
既に大口の方から
3月27日までに寄附をいたしますという
文書をもらっているのですね。

それで、私学審議会が
ああいうふうに条件を設けられたということと、
あとうちの審議会でもそういうご質問が出た場合に
寄附の集まり具合を説明したいので、
なるべく早く寄附を受領することはできませんかという
助言を我々はしたのですが、相手がある話ですので、
そこはなかなか実現してないところがございます。

それと、私学審議会の附帯条件につきましても、
開校に向けた進捗状況を学園側が認可申請書に書いた
スケジュールどおりできているかどうかということを
確認しますという趣旨のもの ですから、
寄附金の状況とかいろいろ書いてありますけれど、
何か決定的な隘路があって
特別 条件が付けられているというふうには思っておりませんし、
私学審のほうでも、角野委員がおっしゃるように、
学校ができましたけれど
数年後にそれが立ち行かなくなったというのは、
私 学審の立場としても
非常に困るというふうに思っているでしょうから、
そこは我々も認可をする大阪府も
お互いに協調して
森友学園の今後の経営状況というのを
見ていく必要があるのだろうというふうに思っております。

【角野委員】

私が申し上げたのは、
恐らくちゃんと認可されて動き出すのでしょう。

ただ、その10年以内に
売買にこぎ着けられるかどうかは
極めて不明確であると、
そこの確 認だけはしておきたいということです。

【藪野委員】

今の話と関連するのですが、
これは国有財産を換価処分するというのが
本来の目的ですよね。

【小池管財部長】

はい。

【藪野委員】

ところが、順調にいっても8年後に換価と。

少し躓くと
たぶん定借の延長と いうことになって、
10年を超えて換価できないという状態になるのですけど、
この特別会計のほうでは、
そういう10年を超えるような期間、
換価できない状態というのは許容されるのでしょうか。

問題ないのでしょうか。

本来、換価したくて依頼しているわけですよね。

【小池管財部長】

理想はすぐに購入していただくというのが理想ですけれども、
一方で国有地の管理処分の方針として
国民共有の貴重な財産ですから、
公用・公共用の利用を優先しますという考え方もございまして、
まさに小学校経営という公共性の高い事業なものですから、
そういった公共性の高い事業者が
国有地を使いたいという要望があった場合には、
それに応えざるを得ないというところです。

【角野委員】

すみません。

【中野会長】

はい、どうぞ。

【角野委員】

ですから、もう一回確認ですけども、
私はそういう国有地が有効に活用されるためには、
必ずしも常に分譲処分すべき
しなければいけないとは思っていません。

ですから、 借地として継続するということも、
その可能性も含めて私はいいなと思っているのですけれども、
そういう覚悟はおありかというか、
確認をしたかっただけです。

【小池管財部長】

我々は処分依頼を受けている立場なので、
我々が覚悟していますと言って
どれだけ説得力があるのか分かりませんけれど、
そこはいろんなことを想定して
この処理スキームがベストだというふうに思っております。

【中野会長】

いろんなご意見が出る中で、
基本的にやっぱり安定的なところにお貸しをして、
かつ購入してもらうということが
国有財産は前提ですよね。

学校法人ですから悪いわけではありませんが。

したがって、附帯条件が付いて
認可適当というのは
条件が満たされて認可適 当になりますので、
それが満たされるという前提の中で
この審議会としては
了というような形でまとめていったらどうかと思うのですが、
そういう形でよろしゅうございますか。

私学審議会において、
附帯条件が極めて明確に付いていますので、
こういう前提の中で進めさせていただくということで
よろしゅうございますか。

（「はい」の声あり）

【中野会長】

それでは、そういうことで
ご了承いただいということで。
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